【実例】エンターテイナー育成スタジオの原状回復
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【実例】エンターテイナー育成スタジオの原状回復

こんにちは、一般社団法人RCAA協会 山田です。

先日、「RCAAとオフィスのかたち」の記事を投稿したところ、多くの反響をいただき、ありがとうございます!
私たちが発信していこうとしていることの意味に手ごたえを感じているところです♪
これからもnoteを活用してどんどん発信していこうと思っています。
是非、みなさん読んでください!

早速ですが、先日まで協議していたオフィスの原状回復事例
「第1弾 エイベックス・マネジメント株式会社」
をご紹介します。

みなさんがご存じの「あゆ」や「安室ちゃん」で有名な、あの「エイベックス」です!
仕事の依頼がきたときは、もードキドキというのがホント(笑)
有名な芸能人に会えちゃうかも⁉と思ってしまいましたが、浮かれては仕事になりませんからね。
気持ちを切り替え、戦場に挑む気持ちで頑張ってきました!


原状回復費用が1億4850万円!!

賃借人は、エンターテイメント総合事業の国内最大手「エイベックス・マネジメント株式会社」(以下、エイベックス)
コロナによる財務損傷の為に20年以上入居していたエンターテイナー育成スタジオを移転。
賃貸人に解約届を提出したところ、原状回復費用の見積金額は予想をはるかに超えた1億4850万円


「減額したいけど、どう交渉していいのか分からない・・」
「日々の業務と引っ越し作業で交渉に費やす時間なんてない・・」

これらのお悩みはご相談者に最も多い声なのです。
同じようなお悩みを持つお客様はなんと多いことか…

「ここであきらめる人も多いのかも・・もったいないなぁ」
と私がいつも感じることです。

エイベックスも同様でした。そこで私たちにご相談いただき、アドバイザーとして協議に参加させていただくこととなったのです。


賃貸内容

所在地 東京都渋谷区
賃貸面積 全5フロア 426.56坪
賃借人 エイベックス・マネジメント株式会社
賃貸人 株式会社A
賃借人アドバイザー 株式会社スリーエー・コーポレーション
敷金 120,000,000円 (このままでは敷金も返ってこない・・)

画像1

※ビルの外観

画像2

※中には多数のスタジオが


ビルオーナーから提出された見積内容に驚き!

20年前からの入居。
・入居当時の資料がすでにない…
・ 原状回復工事をするのに必要な図面もない…
これでは、指定業者の原状回復工事の見積内容を精査できない…

そこで私はエイベックスの担当者にお願いし、ビル内を見させてもらいました。
そのあと、ビルオーナーよりお話を伺いました。

ところが…
話を聞いて分かったことが!

実は…
明らかな真実が


今回の見積は、


「原状回復工事ではなく、オーナーの勝手な都合によるグレードアップ工事」

だったんですよ。

仕上表に書かれている設備は、20年以上前の物で全て廃番であるにも関わらず、見積に書かれていた電気、空調設備は最新の設備になっていたのです。
これは賃借人の原状回復範囲を明らかに逸脱しています!


みなさんも、これにはビックリではないですか⁉


更なるビルオーナーからの圧力行為

私たちはビルオーナーに
「今回の見積内容はビルオーナーの勝手な都合によるグレードアップのリニューアル工事ですよね?」と伝えました。

ビルオーナーからは
「これ以上交渉してくるのであれば、アスベストの調査、処理費用はテナント側で負担してもらう」

ビルオーナーは、私たちにこれ以上交渉されることを恐れ、圧力をかけてきたのです!!

エイベックスが入居時に設置したアスベストは、当然テナント側で処分する必要がありますが、オーナー資産となる建物の躯体に含まれるアスベストは本来であればオーナー側で処分する義務があります。
そもそも賃貸借契約の更新時にオーナー側から説明するべきことであるのに、「原状回復協議の最中に伝えてくるなど、不誠実な行為である!」と私は憤りを感じました。

お客様のためにも絶対負けない!


圧力に対し専門家による専門知識で対抗!そして減額へ・・・敷金の行方は?

私はこのオーナーの圧力に対抗するため、原状回復に強い弁護士と協業することにし、RCAA協会の建築的な観点、弁護士の法的な観点よりエイベックスの主張をオーナーに提示しました。

すると…
苦しくなったビルオーナーより「原状回復工事は賃借人の推薦業者で実施しても良い」と返答がありました。

一見、ビルオーナーが譲歩したように見えますよね。
確かに賃借人側の工事業者で実施することで費用を安価にすることができます。

しかし、明け渡しまで間もないタイミングでのこの返答は、
短い期間で工事業者の手配と工事実施をしなければならないという、実はアスベストに次ぐビルオーナーからの第二の圧力だったのです。

本当に圧力が大好きみたいですが、「そんなのに負けてたまるか!」とやる気MAXです!!

でも、内心、私は大変焦りました。

「この短い期間で工事の手配はできるのか…」
「明け渡しまでに工事が終わらない場合、エイベックス様に遅延損害が発生してしまう」


私は、弁護士、協会メンバー、建築士、設備士、工事業者に相談し、全総力を挙げて早急に必要資料の作成、スケジュール管理をし、いつでも工事を開始できる状況まで段取りをしました。
もう必死です!

ビルオーナーはこちらが短期間でここまでできると思っていなかったのでしょう。
最終的に観念したオーナーは原状回復見合負担金(原状回復工事はしないが、原状回復に相当する費用で清算する)という形で合意することで決着となりました。

クライアントも喜んでくれたことが仕事に対してのモチベーションですね。


その後、「オフィスの敷金はどうなった?」さらに詳しく読みたい人は ↓↓

https://xn--8mr88e7wklruwx3a.com/jirei24/

今回の協議を振り返って

専門知識がないからとあきらめ、原状回復適正価格の倍以上で合意してしまうテナント様も多数いらっしゃるかと思います。

しかし、原状回復を適正な価格で発注する事はテナント様の正当な権利です。

このような境遇に会いましたら、泣き寝入りせず、
まずはRCAA協会にご相談ください。

RCAA協会にはたくさんの原状回復実績があります。ご相談は無料です。

※読みやすくするために、敬称略させていただいております。

最後に・・
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最後まで読んでくれてありがとうございます!これからも情報発信していきますのまた来てくださいねー

読んでいただきありがとうございます!
1000坪以上のグレードビルから10坪の小規模オフィス、店舗等、査定実績3500件以上達成!! オフィス、店舗が退去時の「原状回復」の工事費用をオーナー側と協議、適正な価格で発注できるようクライアントのアドバイザーとして日々戦っています。まずは無料で査定してみませんか。